第七百九十章、未来,看似遥远,其实很近

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“帝国饭店。”

“嗯，三月份颁布《关于控制土地相关融资的规定》后，东京几大不动产会社经营策略上有什么变化吗？”

“暂时没有太大的变化，他们手里持有的不动产和土地太多，想要掉头并不容易，而且，虽然银行的贷款变难，但是jusen的规模却在扩大，融资渠道并没有受到太大的影响。”

[jusen可以理解为影子银行，它是一种资金主要来源于银行和信用社的类金融公司，可以不受限制的向居民提供各种按揭，首付贷、零按揭，贷款品种繁多，其实就是银行为了规避政策给自己套的一层伪装。

甚至还有比较先进的“子孙贷”，当下的年轻人贷款，一直到他成为爷爷，他的孙子辈把贷款还完即可；也有还款期限达到百年的百年贷，父贷子还、子贷孙还，贷贷相传，千秋万贷。

“还在扩大？”南易诧异的问道。

“是的，jusen被商业地产股权绑架了，手里持有太多东京的土地，我们卖掉的土地，很多都流到他们手里，他们已经无法回头，只能将错就错，继续支撑下去。”

“你觉得大藏省接着会怎么做？三重野康[日本央行行长]又会怎么做？”

“大藏省会去杠杆，坚决不能让不动产泡沫继续扩大，接着银行会不断加息，提高融资成本，让民众不能肆意加杠杆买房。三重野康估计不会挽救陷入困境的信用社，他反而会认为剔除掉这些害群之马，整个金融体系会更加健康。”

“你有没有觉得现在戳穿不动产泡沫已经稍稍有点晚，国民财富太多存储在不动产中，要是房价来个几连跌，得有多少家庭变成负资产？”

上戸雅美摇了摇头，“我并不觉得晚，现在戳破泡沫，可以让大部分日本人民从虚无的繁华中清醒过来，让他们明白，日本的经济并不如表象那么繁荣，挤掉房地产的水份，把重心放回到制造业和电子业，励精图治，日本终将再次崛起。”

“负资产的家庭怎么办？”

“每次大变革都需要有人牺牲，他们并不是被挑中的牺牲品，这是他们自己的主观选择。”

“呵，雅美，你还真狠。”

“都是跟会长你学的。”上戸雅美莞尔一笑。

“胡说，我是个善良的人。”南易把手里的文件一合，“我们来讨论一下等不动产泡沫被戳破之后，会出现怎么样的局面。”

“会长，不动产泡沫如果被戳破，在东京不动产行业工作的七百多万人就会面临失业，七百万个岗位至少有一半拥有家庭，按照一家三口人来计算，一千四百万以上人的生计会受到波及，这是直接的影响，还有间接的影响。

在不动产领域有大投资的株式会社将会面临资金链断裂，债台高筑，然后破产，一大批人又将要面临失业，其他还有直接参与到不动产投资的个人，他们把一辈子依托在不动产上，房价下跌，贷款无法偿还，有人会选择轻生，有人会变成黑户，就算是选择直接面对，也会面临房子被收走，变成一无所有，居无定所。”

上戸雅美叹了口气，“日本将要进入低欲望社会，明牌衣服、包包、高尔夫一切都将会远离，酗酒的人会变多，居酒屋的生意肯定会变好。”

南易耳朵听着上戸雅美的话，肚子里却在想，“白日飞升服务公司未来几年需要改变一下产品定位，暂时减少高端棺材的供应，多开发一点低端廉价的产品。”

“那些丈夫轻生，下面又有孩子的家庭主妇该怎么填饱肚子和抚养孩子？”

上戸雅美咬了咬嘴唇，犹豫了一下，说道：“进入赚钱比较容易的风俗业，未来几年东京的风俗业应该会很发达。”

“你说的是不是矛盾了，经济状况变差，收入减少，人人捂紧口袋不敢消费，谁去光顾风俗店？”南易明知故问道。

“游客，风俗店会开发国外游客的客户群体，可能相关立法也会做出改变。”

“那你觉得风俗业的规模会大到值得我们投资吗？注册一家新会社，给风俗店、银座的夜总会提供融资服务。”

“应该会有不错的回报，只是，会长，我们参与这种投资会不会……”

“低级？”

“是的。”

“它在日本合法吗？”

“合法。”

“这就够了，给风俗业提供融资，也算是间接制造就业岗位，我们是在做好事，功德无量。”

“会长，你真会强词夺理。”

“我可不是强词夺理，在填饱肚子面前，其他一切都是次要的，对饿着肚子的人谈道德本身就是一种最大的不道德，我们该做的是让她们先填饱肚子，至于道德，留给别人去谈。”

“呵呵，会长，明明是为了获取利润，为什么被你一说就变成高尚的事业？”

“少调皮，说说大学生。”

“大学生的心理落差会比较大，他们目睹了就业的黄金时代，各大会社为了吸引应届大学生，想尽了各种办法。

帮助大学生偿还学费贷款，邀请未毕业的大学生高薪去会社实习，毕业后竭力留在公司，会社包车或者买飞机票，请应届大学生去滑雪或各地旅游，会社向大学生彰显会社的福利或人文关怀。

比较过分的会社课长会带着实习生去风俗店，参加面试会有面试金，入职之后会有住房金等等。

未来几年毕业的大学生正好遇到萧条期，就业行情会产生反转，不要说他们前辈的待遇享受不到，就是工作也未必能找到，哪怕找到工作，薪水待遇应该也不如从前，美好的日子终将一去不复返。”

“美好逝去，生活还得继续，该找工作还得找工作，该租房还是得租房，等房价下跌后，和银行联络，从银行手里吃进不良资产，我们要进入不动产管理领域。”

“会长，目前还无法推测房价会跌到什么程度，哪怕我们一两折吃进的不良资产也有亏损的可能。”

“所以，需要有一个得力的评估部分，要对不动产的价值有一个正确、客观的评估，吃进价格低于实际价值且地段良好，未来有很大概率重新升值的不动产。”

“会长，你是想把吃进的不动产进行租赁收回部分投资，然后等待东京的不动产重新升值？”

“对。”

南易颔了颔首。

“会长，你应该知道日本不动产租赁相关的法律规定？”

日本租房一般有两种签约方式，定期合同[定期借家契约]、普通合同[普通借家契约]。

定期合同很好理解，签订一个固定的租期，比如说一年，期满之后，租客必须搬走，当然，也可以协商延期，这种合同，房东掌握很大的主动权，所以在日本并不受欢迎，想要和租客签这种合同，往往租金会压得很低。

可以租10万円的房子，降低一半或更少，再补贴租客一笔不菲的搬家费[日本搬家的费用很高]，租客才会乐意签定期合同。

说到普通合约，那对房东来说几乎没有什么权利可言，有的只有义务。

首先房租甭想涨，今年这个价，明年还是这个价，其次，别想把租客赶出去，一般来说，租客只要按时交房租，想住多久就住多久；

哪怕拖欠房租一两年，房东也没有权利把租客赶走，日本的法律禁止“自力救济”，就是自己搞定，断水断电、找人恐吓等等都不行，房东只能走司法程序，要是乱来，租客反手就能把房东给告了。

其实走司法程序也未必能把租客赶走，只要租客是滚刀肉，继续赖着，房东几乎没什么合法的办法。

房东想让租客搬走，只能在合约到期的一年至半年之内向租客提出“正当理由”——房东使用这套房子的理由比租客更充分、房屋有倒塌的可能，除了这两条几乎不能把租客请走，租客太吵邻居投诉不是理由，租客犯罪不是理由，房东死了不是理由，继承人得继承租房合同。

想让租客乖乖搬走最有效也是最省力的方法只有一个，谈补偿，给租客满意的补偿。

如果是租客想解约就比较简单，只要合同到期前三个月给房东一个书面通知即可，房东没有拒绝解约的权利。

一句话，在日本租房的才是大爷。

“当然，当初那些法律条文还是你帮我找来看的，雅美，难缠的租客毕竟还是少数，大部分还是通情达理可以协商的，现在东京的租房年回报率是多少？”

“差不多6.9%，不过这个回报率应该保持不住。”上戸雅美想了一下说道。

“没事，我们不需要这么高，只需要5%左右就够了。”南易顿了顿又说道：“你对日本未来的旅游行情怎么判断？”

南易这么问，上戸雅美立即反应过来，“泡沫戳破之后，大藏省会把旅游观光做为恢复经济的一个突破口，未来几年，日本的游客应该会越来越多，所以，会长你打算做民宿？”

“是的，而且我们吃进的不动产，主要目标客户会定位在旅居日本的外国人身上，着手做项目分析吧，看看我们的预期回报能有多少，要是太低，就当我们之前的话没说。”

“会长，你的期待值是多少？”

“那得看需要投入多少我们的自有资金，我希望这会是一个融资型的项目或者是低回报的基金，自有资金投入的越少越好。”

“哈依。”

南易摊了摊手，“好了，不动产就说到这里，聊点其他。”

“永尾君想聊什么？”

听到南易说聊私事，上戸雅美就放松了下来，揶揄了南易一句。

“关于这个名字，你可没有资格讽刺我，别忘了《东爱》那本书还是我让你从东京邮寄到京城的，你居然都没有翻过。”

“看了封面就不是我喜欢的风格，所以我就没阅读。”

“嗯哼，出去走走。”南易两人走出办公室来到外面还是光秃秃的空地上，“想好在这里栽种什么树了？”

“罗汉松、鸡爪槭，再栽种一点灌木。”

“挺好，记得和安保沟通一下，不要给他们制造太多的麻烦。”

“做方案的时候就会让他们参与。”

“嗯。”

南易弯腰从地上捡起一块石头，放在手里一掂一掂。

“很早之前我就觉得电子游戏的前景很好，只是那个时候游戏业还承载不了我的期待值，而且南氏的资金比较紧张，要把钱花在更重要的地方。

如今，南氏的资金比较宽裕，游戏业也呈现了井喷的局面，我们是时候对这个领域展开布局。”

“南氏要成立自己的游戏公司吗？”

“不用，单纯的投资行为就可以，投资比较有潜力的游戏公司或工作室。投资游戏领域既是为了资金上的回报，也是为了探索一下远程化的3d视角操控。”

“3d电影的那个3d？”

[3d电影在五十年代就有过一次黄金时期，上戸雅美知道3d电影不用奇怪，而且3d三维立体在1990年已经不是什么太新鲜的概念，市面上已经出现3d软件。

“是的，之前在塞拉利昂的报复行动中，我们的自爆兴趣小组就测试了一下雄蜂无人机群，虽然实战效果并不好，但那是因为我们的技术还不过关，假以时日，随着技术突破，雄蜂肯定能够发挥惊人的作战能力。

大型无人机，不管是以色列还是美国都已经投入实际应用，未来战争的走向可能就是各种无人飞机、无人坦克、机器人在前线拼杀，人就躲在龟壳一样的堡垒里面远程操控。